Навіть хата з лободи або свій курінь влаштує сім’ю, яка встигла пожити у чужих кутах та гуртожитках. Тим часом квартирні черги – рудимент радянщини – повільно перекочували в наше сьогодення, при цьому якщо вони і скорочуються, то лише тому, що розчаровані безхатченки дали собі спокій і все рідше оббивають пороги, збираючи купу довідок і заяв – все-одно дармові хати давно нікому не дають.Тим часом, зокрема у Тернополі, височать масиви незаселених новобудов, однак щасливі новосели у під’їздах з’являються не часто. Аналогічна ситуація і на вторинному ринку житла: у дефіциті хіба недорогі «хрущовки». Чому ж за кордоном проблем із житлом ніколи не було: аби гроші, навіть обмежена сума, і клієнту запропонують кредит, іпотеку, житлову ренту. Отож…
Оживає іпотека, а про ренту навіть не знають
«Рента на житло? А хто гарантуватиме капіталовкладникам, що позичальник зможе роками сплачувати вартість квартири? Якщо з’явиться такий банк, то будівельні компанії з радістю підуть на те, щоб здавати квартири на підставі договору ренти, – зазначив директор ПП “Креаторбуд» Ігор Гуда. – Іпотечне кредитування житла поступово після кризи набирає обертів, думаю, що десь через півроку ми це відчуємо. Стануть відчутними і зміни на вторинному ринку житла».
А що відбувається на ринку нерухомості до кризи і тепер?
– До квітня-травня 2009 року ціни на вторинному ринку житла впали вдвічі, тобто на 50-60% – як на комерційну нерухомість, так і на житло. Тобто точкою відліку є весна 2009 р., – нагадав голова обласного відділення Асоціації фахівців з нерухомості України Анатолій Венгринович. – Після того до сьогодні ринок лишається практично стабільним, відбуваються лише невеликі коливання. Якщо вдатися до цифр, то ціни на житло за минулий рік впали фактично на 5%. При цьому протягом року вони трохи підвищувались (на 0,2-0,8%), а потім трохи знижувались.
Виріс первинний ринок, і то лише тому, що вторинний працює в доларах, а первинний – у гривнях. Як відомо, 2010-ий відносно долара був стабільним, середня вартість 1 кв. метра на первинному ринку зросла на 5%. Що відбувається сьогодні? Ріелтори вже знають, що піком продажів на ринку нерухомості завжди є друга половина осені до 1 січня. Звичайно, протягом двох років ситуація кардинально змінилась, через кризу активність впала, визнає співрозмовник, причому це стосується не тільки Тернополя, а всієї України. І лише сьогодні на ринку нерухомості почалось пожвавлення, простежується певна активність. Учасники цього сегмента економіки сподіваються на підйом, проте всі розуміють: за декілька місяців ціни не підвищаться, отож ситуація кардинально не зміниться, а показники зростання не сягнуть вище 1-2%, залишившись на рівні 0,3-0,4%. Наразі аналогічна картина спостерігається і на первинному ринку.
Що зараз продається?
Продається житло економ-класу, тобто квартири вартістю $30-50 тисяч, а це бюджет одно- або двокімнатної квартири. Якщо точніше, продаються однокімнатні та дешеві двокімнатні помешкання. Продаж більш дорогого житла відбувається вкрай рідко, підкреслює пан Анатолій.
– Держава зменшила кількість ліцензій, потрібних, щоб розпочати будівництво, відтак будівельні компанії будуть нести менші витрати. Це здешевить новозбудовані квадратні метри?
– Ми визнаємо, що первинний ринок пов’язаний із вторинним, тому ціни на первинному ринку завжди нижчі, – підкреслив голова Асоціації. – Необхідно врахувати, що у період кризи багато будівельних компаній заморозили свої об’єкти, зникли з ринку або призупинили роботи. Сьогодні показником активності є те, що люди вкладають кошти у нові будинки, але тепер вони враховують, коли будинок збудують і здадуть в експлуатацію. Тобто дивляться, в якому стані новобудова. Такого вже немає, що люди вкладають гроші на стадії закладання фундаменту, вони вже хочуть бачити, наприклад, якщо квартира буде на 7-му поверсі, то чи зведено вже цей поверх. Покупець готовий чекати максимум рік. Тому нема підстав говорити про ажіотаж на первинному ринку. Але це не означає, що заморожене або призупинене будівництво через певний час не підігріє попит, що через півроку або через два роки не виникне зацікавленість у житлі на первинному ринку, відтак первинний ринок потягне за собою вторинний. А це призведе до пожвавлення і підвищення цін на нерухомість. Але сьогодні говорити про це зарано.
– Головним інструментом на ринку нерухомості залишається іпотека?
– Якщо сьогодні говорити про банківські програми, варто визнати: нехай наразі банки пропонують не дуже добрі, але все-таки кращі пропозиції (15-18% річних у гривні), ніж на початку минулого року, коли кредити видавали в межах 26-30% річних. Крім того, нині банки більш жорстко ставляться до позичальників: тепер кредитор повинен офіційно підтвердити свої доходи, мати додаткову заставу, тому іпотека буксує. Але ми сподіваємось, що восени ділова активність на ринку нерухомості зросте і ринки запропонують кращі програми.
– Житлова рента. Багато новозбудованих будинків стоять порожніми, невже забудовнику вигідніше, щоб дім стояв порожнім, ніж щоб у нього в’їхали люди і почали сплачувати частинами, але регулярно кошти у рахунок вартості житла і, звичайно, плюс комунальні.
– Це має бути спеціально розроблена законодавчо врегульована державна програма.
– Чи можна говорити, що ринок нерухомості здебільшого працює в «тіні»?
– Це не зовсім так. Хоча часто у договорі купівлі-продажу вказується не реальна вартість помешкання. Насамперед ціна вказується у гривнях, а платиться у валюті, відтак і суми з більшими нулями. Це робиться у зв’язку з економією коштів, щоб менше платити мито, наприклад, за квартиру вартістю 50 тис. доларів потрібно сплатити держмито і у Пенсійний фонд тисячу доларів. Якщо ж вказати меншу ціну, відповідно зменшиться розмір цих платежів. Тому квартири оформляються по так званій балансовій вартості БТІ.
Після прийняття Податкового кодексу ситуація змінилась на гірше: збільшились податки трансакцій з купівлі-продажу нерухомості. Податками не будуть обкладатися тільки квартири, або частина квартири, або житлові будинки, що стали власними (тобто приватизованими) більш ніж 3 роки тому. Це також вплине на формування ціни.
Час працювати по-європейськи
– Я хотів би звернути увагу на таку проблему в нашому ріелторському бізнесі: хто повинен сплачувати комісійні – покупець чи продавець? – розмірковує пан Анатолій.
У Тернополі, як зрештою і в Україні, заведено, що послуги агента оплачує покупець. Але на Заході, насамперед у Сполучених Штатах, працюють з продавцем, і комісійні сплачує продавець, це вигідно як продавцю, так і ріелтору, і покупцю. Адже насправді ріелтор не посередник: якщо я маю справу з продавцем, то відстоюю його права і зацікавлений продати його нерухомість за максимальною ціною, щоб отримати свої комісійні, а вони напряму залежать від вартості. Тому питається: якщо я відстоюю права продавця, то чому комісійні повинен платити покупець? Якби було навпаки, я би збивав ціну. Хоча ситуація неоднозначна: хто замовляє послугу, той і платить.
Давайте порівняємо діяльність ріелтора в Америці з роботою його тернопільського колеги. Весь ринок нерухомості США працює лише на ексклюзиві. Що це таке? Ріелтор укладає договір на оренду чи продаж об’єктів нерухомості і ніхто інший не має права займатись цим об’єктом, лише сам ріелтор може поділитись інформацією з агенціями нерухомості. Він же ділиться з ними комісійними, сплаченими продавцем. І тому це вигідно всім. А у нас через дефіцит ринку нерухомості покупець йшов на зайві витрати, аби придбати житло. Але сьогодні ситуація кардинально змінилась, прийшов час міняти схеми роботи в цьому бізнесі, сьогодні на коні покупець, повідомляє газета “Номер один”
