Чи готова Україна до скасування мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення? Які переваги й ризики можуть виникнути в разі запуску вільного ринку землі? Які правила на ньому мали би діяти? Чи варто допускати іноземців на український ринок землі?
Земельні угіддя значно подорожчали в країнах Центрально-Східної Європи після їх вступу до ЄС
Головних ризиків земельної реформи у нас три. По-перше, можна повторити досвід приватизації 1990-х. Активи давним-давно продано, а промислового виробництва немає. Звичайно, землю на металобрухт не поріжуть, але вивезти можуть, майже як німці 1943 року. Тому купівля землі повинна бути підкріплена жорстким законодавством щодо її використання. Найкраще – скопіювати німецьке право, яке чітко регулює: хто, що і як може на землі робити.
По-друге, наші гречкосії збути землю можуть легко, а потім довго мучитимуться тим, що “продешевили”. Гроші закінчаться швидше, ніж нинішній земельний власник зрозуміє, що зробив помилку.
По-третє, можна потрапити в пастку монокультури – зернові, соя, ріпак. Це загрожує виснаженням земельних угідь, остаточною втратою тваринництва й подальшою деградацією сільської місцевості. На сьогодні таку загрозу вивчають на прикладі Північної Аргентини та Південної Бразилії, де виробництво сої для потреб китайського тваринництва стрімко витісняє більш трудоємке вирощування зернових культур і створює проблеми для місцевого тваринництва. Відповідно зростає безробіття і втрачається звичний ритм функціонування аграрних господарств. Але й низькопродуктивні латифундії латиноамериканського зразка, де за останні півтори сотні років мало що змінилося з часів “рабині Ізаури”, теж не можуть слугувати нам прикладом.
Потрібно послідовно зробити кілька логічних кроків. Спочатку треба ухвалити законодавство, що регулює використання земельних угідь. Наприклад, зафіксувати кількість худоби, яку потрібно годувати на 100 гектарах землі, відповідно до кліматичних зон, порядок контролю сівозмін. Може бути вимога до покупця – мати аграрну освіту й особисто проживати на земельній ділянці. Це важливо на перших порах, коли існуватиме загроза міських “парашутистів”. Можуть скуповувати все підряд, а потім п’ять-шість років думатимуть, що з тією землею робити.
Необхідно запровадити прозорий податок на землю. Такий, що відлякуватиме всіх, кому вона потрібна не для виробництва, а для фінансових спекуляцій, влаштування мисливських господарств, полів для гольфу чи як “посаг” для праправнуків. Бо столичний або обласний нахаба зі звичками африканського вождя здатен створити такий суспільний мікроклімат, що по селах з’являться місцеві довбуші та кармелюки. А “червоний півень” стане окрасою літніх ночей замість вогнів комбайнів у полі.
У Франції державна агенція SAFER контролює всі операції з купівлі-продажу земель. Стежить за зайнятістю в сільській місцевості, дотриманням екологічних вимог, здійснює профілактику спекулятивних операцій. Якщо ціна видається підозрілою, експерти SAFER можуть придбати земельну ділянку в державну власність або запропонувати покупця, який готовий заплатити більше. За таких умов землю навряд купуватимуть для багаторазового перепродажу.
Маємо також вітчизняний досвід продажу землі жителями приміських сіл. Наприклад, навколо Києва чи Львова або власниками гуцульських полонин. За сотку брали кілька тисяч доларів. На карпатських схилах у місцевих з’являлися “лендровери” та “лендкрузери”, але вже за півроку не мали чим їх заправити. А навколо Львова ставили “стодоли” на 300‑400 “квадратів”, які тепер немає за що обігріти.
У разі непомірно високих цін на землю такий досвід може повторитися у всеукраїнському масштабі. Або – практика Чаду. Абориген продавав ділянку китайським аграріям чи нафтовим компаніям, а потім на отримані 3–4 тисячі доларів тиждень жив у 5-зірковому готелі.
Щодо купівлі землі в Україні іноземцями – важливо виписати умови. Якщо, наприклад, новий власник 100 гектарів повинен мати аграрну освіту, особисто жити в селі Затемне і тримати на цій ділянці не менш як 20 корів, то яка різниця хто це буде: місцевий Василь, Петро з міста, який згадав про сільські “корені”, чи навіть хлопець з-за кордону, який на практиці довів своє вміння господарювати. Якщо грузин Саакашвілі може бути губернатором Одеської області, а литовець – міністром економіки, то чому німець Ганс чи голландець Йоган не можуть бути фермерами на Вінниччині або Тернопільщині? Навпаки, це було б добре. Вони показали б місцевим жителям зразки сучасного обробітку землі.
Серйозну пересторогу, однак, повинні викликати наміри іноземних інвесторів орендувати значні земельні масиви, а тим більше – придбати їх. Бо такі угіддя можуть перетворитися на своєрідну “державу в державі”. Обмеження для купівлі землі іноземцями можуть бути й тоді, якщо ідеться не про вирощування зернових культур чи породистої худоби. Приміром, у листопаді 2011 року ісландська влада на підставі “невідповідності” місцевому інвестиційному законодавству відмовила китайському бізнесменові Хуангу Нубо у придбанні земельної ділянки на північному сході країни за 8,8 мільйона доларів у фермерів з метою розвитку екологічного туризму.
Бізнесмен нібито хотів збудувати готель, поля для гольфу та іподром. Багатьох ісландців здивувало, що зарубіжний інвестор збирається грати в гольф у місцях, де півроку лежить сніг. З’явилися побоювання, що його цікавить не розвиток туризму, а глибоководна бухта, яку можна використовувати із зовсім іншою метою. Потім виринуло, що раніше Хуанг Нубо планував створити подібний екологічний курорт на киргизькому озері Іссик-Куль. Однак отримав відмову – після того, як з’явилися чутки, що під прикриттям розвитку водних видів спорту в регіоні з’являться китайські “яхтсмени” з досвідом військової служби.
Під час придбання значних земельних угідь за кордоном насправді йдеться не про землю, а про воду – зауважив Пітер Брабек-Лемат, керівник швейцарської компанії Nestlé. Оскільки разом із правом на володіння землею інвестор отримує право на водокористування. Може дійти до “захоплення” водних ресурсів, що стають усе менш доступними. Цілком можливо, інвестора в Херсонській області цікавитиме не так чорнозем, як дніпровські води.
У країнах Центрально-Східної Європи після вступу до ЄС земельні угіддя істотно подорожчали, і цей процес триває. Приміром, у Польщі на сьогодні середня вартість гектара становить 19–20 тис. злотих – приблизно 5 тис. євро. Якщо відштовхуватися від 1990-го – 439 злотих, або 224 євро, за гектар, то щороку ціни на земельні угіддя зростали на 16,5% в іноземній валюті та 21,5 – у місцевій грошовій одиниці. Вартість землі відрізняється у регіональному розрізі – від 13,5 до 24 тис. злотих, однак висхідний тренд стосується всіх сільськогосподарських угідь.
У 2002–2010 роках рекордне подорожчання земельних угідь зареєстровано в Румунії й Угорщині – 1817% і 800% відповідно. Тобто кілька років перед і після їх вступу до Євросоюзу. Хоча земельні угіддя в обох країнах залишаються порівняно недорогими – 4–5 тис. євро за гектар. Це якщо орієнтуватися на ціни в Голландії та Ірландії – $65тис. і $30 тис. за гектар відповідно.
У бідніших країнах Східної Європи сільськогосподарські угіддя значно дешевші: у Словаччині – $1,6 тис., у Латвії та Литві – $1,3 тис. за гектар. Багато залежить від урожайності землі. Можна використати перевірене співвідношення: “вартість гектара землі/вартість середнього урожаю пшениці за останні сім років”. Для Польщі на підставі таких розрахунків вартість гектара сільськогосподарських угідь становитиме близько $1500, для Німеччини – $2000, для Нової Зеландії – $2500, для Данії – $4000.
Велике значення для вартості землі має розташування країни, близькість до ринків збуту, розвинутість інфраструктури, демографічні особливості. Приміром, гектар землі на Мальті коштує близько $160 тис. – через обмежені земельні ресурси. Натомість у Швеції, де високі споживчі ціни, за гектар угідь платять порівняно небагато – $5200. Причини: низька густота населення – 21 житель на 1 кв. км – і несприятливі природно-кліматичні умови
http://gazeta.ua
